Aprenda a baixar a prestação dos seus créditos:

Como Baixar spread do seu crédito habitação:

È já sabido que as subidas da taxa de juro pelo Banco Central Europeu são cada vez mais recorrentes, os portugueses pagam cada vez mais para comprar casa através de crédito. E esta tendência irá continuar no futuro próximo, porque já foi anunciado que está previsto um novo aumento. Se pensa adquirir um imóvel com recurso a financiamento nos próximos tempos, previna se e dê alguma margem para eventuais subidas das taxas de juro. Pode usar como exemplo o seguinte: adicione um a dois por cento à taxa anual nominal (TAN) indicada pelo seu banco e veja se a mensalidade fica dentro das suas possibilidades. Para quem já fez um contrato, nós ajudamos a calcular o efeito do agravamento da taxa na prestação, bem como a contorná-lo. Tendo por exemplo um crédito de de 110 mil euros, com um prazo de 20 anos, prestação de 707,99 euros, spread de 1,5 por cento e TAN de 5,145, conheça algumas armas que pode usar na negociação do spread com o seu banco.

Negoceie com o banco:

Se reduzir o spread de 1,5 para 0,75 por cento, a TAN baixa para 4,395 por cento e a prestação para 627 euros. Isto significa que poupa 40,99 euros por mês e 9837,60 euros no final do contrato, considerando a taxa de juro actual.
Ainda há pouco mais de dois anos, a maioria dos bancos cobrava um spread acima de um por cento, mas, nos novos empréstimos, esse valor pode baixar até 0,29%. Se comprou casa há algum tempo e ainda não renegociou as condições de crédito, poderá estar a desperdiçar bastante dinheiro. Lembre-se que a iniciativa deve partir do cliente.
Compare a taxa de juro do empréstimo actual com as praticadas pelos outros bancos. Se pagar um spread elevado, peça a diminuição ao balcão da entidade bancária e reforce o pedido por escrito.
Na carta, ou em conversa com o funcionário, exponha os seus argumentos. É o caso do menor risco associado ao empréstimo, por ter pago uma parte da dívida e/ou a casa ter valorizado. O mesmo é válido para a relação com o banco, como, por exemplo, domiciliação do ordenado e de pagamentos de serviços e cartão de crédito – é que se quiser contratar algum destes produtos, a instituição bancária ficará mais receptiva para negociar. Caso não seja bem sucedida, pressione e manifeste a intenção de transferir o crédito para a concorrência. Visite vários bancos e peça simulações, para apresentar propostas mais vantajosas.

Amortizações parciais:

Aproveitando o cenário que predefinimos, basta amortizar cinco mil euros para ficar com uma prestação inferior (de 634,59 euros) e poupar cerca de três mil euros em juros.
Se tem poupanças e ainda lhe faltam, pelo menos, dois anos para liquidar o empréstimo da casa, amortize. Assim, poupa nos juros e reduz os prémios do seguro de vida associados ao crédito.
Porém, não se esqueça de que pode ter de pagar penalizações pelo reembolso parcial antecipado, consoante o banco.

Alargar o prazo do empréstimo:

Aproveitando o exemplo anterior (100 mil euros, a 20 anos e 667,99 euros mensais), saiba que ficaria a pagar:
A 25 ANOS – 593,07 euros; a 30 ANOS – 545,72 euros; a 35 ANOS – 513,97 euros; a 40 ANOS – 491,84 euros.
Quanto mais longo for o prazo, apesar da prestação ser inferior, mais caro lhe ficará o empréstimo, porque paga mais juros no total. Por exemplo, alargando o prazo para 40 anos, consegue uma redução de 176,15 euros, mas terá de amortizar o empréstimo durante mais tempo, o que significa que pagará mais cerca de 75 700 euros no total. Resumindo, não é a solução ideal mas pode ser uma ajuda para quem tem dificuldade em pagar a prestação actual.
Tenha atenção, porque, nos últimos tempos, os bancos têm penalizado os pedidos para alterar as condições contratuais, aplicando comissões fixas que podem ultrapassar os 100 euros. Além de prejudicarem os interesses dos consumidores, estas penalizações constituem um sério entrave à concorrência.

Crédito Consolidado:

Pode usar o crédito da casa para absorver os restantes, se o total das dívidas não ultrapassar o valor da avaliação do imóvel. Por exemplo, se o domicílio for avaliado em 150 mil euros, num empréstimo de 100 mil euros com financiamento até 90 por cento, pode consolidar dívidas até 135 mil euros com o crédito da casa.
Juntar os créditos pode ser solução para quem tem empréstimos acumulados, pois beneficia de uma taxa de juro global mais baixa. Os de curto prazo, como o do carro, são aglutinados num único, no banco onde tem o crédito à habitação. Neste caso, o imóvel já hipotecado serve de garantia para ambos os empréstimos: o da casa e o que resulta da aglutinação de todos os outros. Apesar de ficar com prestações de valor inferior ao conjunto das iniciais, acaba por pagar mais juros no final. Isto porque, provavelmente, irá liquidar os créditos aglutinados num prazo superior ao dos iniciais.
Informe-se sobre todos os encargos, como a penalização por reembolso antecipado da dívida nos empréstimos iniciais. Para celebrar o crédito hipotecário, além dos custos de abertura do processo e de avaliação do imóvel, conte com o imposto de selo, os registos e a escritura.

Mudar de banco:

Se o banco se mostrar irredutível em baixar o spread, coloque a hipótese de transferir o crédito para um concorrente. Contudo, antes, faça bem as contas com todos os custos! Tenha em mente que o actual banco pode obrigá-la a pagar uma penalização por reembolso antecipado, pelos documentos de declaração de dívida e distrate de hipoteca e por outras despesas. Além disso, ainda deve contar com as comissões de abertura de processo e de avaliação da casa no novo banco. A juntar a isso, há ainda as despesas na conservatória do registo predial e no cartório notarial, com o registo, a escritura e o imposto de selo sobre a hipoteca.
Alguns bancos cobram a totalidade ou uma parte dos encargos, regra geral, até três por cento do montante a transferir. Se lhe propuserem esta solução, certifique-se de que será válida quando transferir o crédito, pois pode tratar-se de uma promoção limitada no tempo.
Determinadas instituições bancárias oferecem uma solução alternativa: um segundo crédito para cobrir os custos com a transferência (penalizações por reembolso antecipado, escritura, etc). No caso de usufruir de algum protocolo, beneficia de uma taxa idêntica à do crédito principal.

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