Escolher seguro para o seu credito habitação
A sua casa está exposta a vários riscos, como incêndios, roubos e tempestades. Para estar minimamente protegido,poderá recorrer ao seguro multirriscos-habitação, que cobre os danos na casa e no recheio.
A lei só obriga a contratar um de incêndio, no caso de habitar um edifício constituído em propriedade horizontal. Mas se optar pelo multirriscos-habitação, fica melhor protegido por pouco mais dinheiro.
Identificar o melhor seguro para o seu credito habitação:
Depois de identificar as coberturas mais importantes, é preciso calcular o capital seguro.Trata-se de uma tarefa a cargo do segurado e de extrema importância na subscrição. Se o capital seguro for inferior ao valor dos bens, a casa estará subsegura e, em caso de sinistro, a indemnização não será
suficiente para cobrir os danos.Com efeito, a seguradora só indemniza até ao limite do capital seguro. Para os danos parciais, fá-lo na proporção entre o capital e o valor real dos bens (é a chamada “regra proporcional”).
Se, por exemplo, o recheio da sua casa ascender a 50 mil euros,mas, para poupar no seguro, só declarar 30 mil (60% do valor real), os danos serão indemnizados nessa proporção. Assim, se a casa for assaltada e lhe levarem bens no valor de 10 mil euros, a indemnização não passará dos
6 mil (10 000 x 60%), ficando o remanescente a seu cargo.
Se, pelo contrário, os bens forem avaliados por um valor superior ao real, pagará um prémio mais elevado sem nenhum benefício.A seguradora só o indemnizará pelo valor real dos bens: o de reconstrução, para os imóveis,
e o de substituição em novo,para o recheio.Todas as seguradoras aplicam a regra proporcional. Mas não é fácil avaliar os bens e, em particular,determinar o valor de reconstrução do imóvel. Por isso, as seguradoras prevêem uma margem de segurança (regra geral, de 15%).
O seguro multirriscos-do credito habitação poderá abranger o imóvel e/ou o seu conteúdo. O capital seguro para cada um é calculado separadamente, segundo critérios distintos. Quanto ao imóvel, o capital seguro deverá corresponder ao custo de reconstrução, incluindo materiais e mão-de-obra, etc.Para calcular correctamente este valor, considere a área da casa e da parte proporcional das zonas comuns (por exemplo, escadas,elevadores e garagens) constante da escritura e, por vezes, do título constitutivo. O valor do terreno não é considerado. De seguida, consulte os preços por metro quadrado da construção “média”, sem acabamentos de luxo.
Diminuir seguro do credito habitação
Talvez ainda não saiba que a Lei mudou e que agora o seu seguro de vida vai diminuindo automaticamente
à medida que todos os meses vai pagando e amortizando as prestações do seu credito habitação.
O Decreto-Lei nº 222/2009, publicado em Diário da República (DR) em 11 de Setembro de 2009, já começou a ser implementado pelas seguradoras,
conforme confirmou Pedro Seixas Vale, presidente da Associação Portuguesa de seguros, mas o Diário Económico sabe que este
é um assunto que levanta ainda muitas dúvidas e tem sido alvo de reclamações junto das entidades bancárias por parte dos consumidores.
É o caso deCatarina Oliveira que, atenta à legislação,esperou dois meses para que o seu prémio baixasse. Como tal não sucedeu, questionou
o seu banco sobre o assunto que lhe disse que não valeria a pena uma vez que já estava apenas a dois anos de acabar de pagar a totalidade
do seu empréstimo.
A nova Lei entrou em vigor em Dezembro do ano passado, 90 dias após a sua publicação em DR.Em números redondos, o mercado teve, até
agora, quatro meses para se adaptar à nova medida,o que parece não ser assim muito tempo dada à sua complexidade e desconhecimento
de muitos consumidores. Como Pedro Seixas Vale reconhece esta é uma medida que “tem implicações operacionais muito complexas,
quer para os bancos, quer para as seguradoras, o que pode ter dificultado pontualmente algumas adaptações”. E é por isso quea APS, em conjunto
coma Associação Portuguesa de Bancos está a trabalhar numa solução que pretende “agilizar a troca de informação que este Decreto-Lei exige
entre bancos e seguradoras”, concretiza o presidente da APS.
O que o Decreto-Lei estipula quem solicite um crédito de habitação precisa sempre de fazer um seguro de vida. é uma exigência
das instituições de crédito como forma de garantir o pagamento dos empréstimos devidos em caso de morte e ou invalidez do devedor.
Mas como os bancos têm sempre a dívida garantida por hipoteca, não faz sentido exigir aos consumidores um seguro associado ao crédito
à habitação “de condições que vão além do que justificaria a preocupação legítima de protecção dos credores em verem salvaguardada a
satisfação dos seus créditos”, pode ler-se no Decreto-Lei. Foi para proteger os direitos dos consumidores que esta nova Lei definiu regras mínimas
de funcionamento. Assim, tantos as seguradoras como os bancos [no seu papel de mediadores de seguros] têm novos deveres de informação
e de esclarecimento.
Na eventualidade de fazer um seguro de vida que proteja os herdeiros [beneficiários] em caso de morte ou invalidez terá de pagar em
função da totalidade do empréstimo, não se aplicando aqui esta nova norma.São os bancos que devem informar as companhias de seguro, em tempo útil, “acerca da evolução
do montante em dívida ao abrigo do contrato de crédito à habitação, devendo a empresa de seguros proceder de imediato à correspondente actualização do capital seguro, com efeitos
reportados à data de cada alteração do montante em dívida ao abrigo do contrato de crédito à habitação, creditando ou restituindo ao segurado as quantias entretanto pagas no âmbito do
contrato de seguro”, diz no artigo 7º . E isto funciona independentemente da seguradora pertencer ao mesmo grupo do banco ou de ter sido
escolhida pelo consumidor.
Também as seguradoras devem comunicar às instituições de crédito as alterações feitas pelo consumidor aos contratos de seguro de vida
utilizados como garantia do crédito à habitação.Saiba ainda que as seguradoras que só agora estejam a actualizar a sua situação são obrigadas a
restituir a diferença do seguro com efeitos a Dezembro de 2009, conforme consta no artigo 8º.
Crédito habitação tem crescido…
A carteira de crédito à habitação dos quatro maiores bancos nacionais – CGD, BES, BCP e BPI – cresceu, em 2009, ao menor ritmo da última década. No conjunto,estes bancos concederam cerca de 2,31 mil milhões de euros em crédito habitação no último ano quando, em média,emprestavam anualmente 4,75 mil milhões de euros. Ou seja, menos de metade do valor médio concedido entre 2000 e 2008.
O Santander Totta, quarto maior banco a operar em Portugal por valor de activos, não foi incluído nesta análise a 10 anos,
visto o Diário Económico não dispor dos dados anteriores a 2004. No entanto, a tendência é idêntica: a carteira de crédito à
habitação do Santander cresceu, em 2009, 253 milhões de euros, quando a média anual de crescimento, de 2004 a 2008,
foi de 1,1 mil milhões de euros.É necessário ressalvar que os dados analisados assentam no valor da carteira de crédito à habitação
de cada banco no final do ano. Significa isto que, entram na equação não só o crédito concedidomas tambémo crédito
vencido em cada ano. No entanto – e dada a dimensão dos valores analisados bem como o facto da base ser comparável, ou
seja, todos anos existe crédito vencido – será seguro inferir que o principal motor desta diminuição
do crescimento da carteira dos bancos será por via da menor concessão de crédito.
A tendência não surpreende.O estreitamento dos critérios de concessão de crédito por parte dos bancos é há muito conhecida.
Uma situação agravada em 2009 pela degradação da economia – com o desemprego a ultrapassar os 10% e o crédito mal
parado (na habitação) a aumentar 19%. Assim se justificam os maiores cuidados na concessão de empréstimos bancários, mas
também a menor procura por parte dos consumidores.Menos oferta, menos procura António de Sousa, presidente da
Associação Portuguesa de Bancos (APB), referia em entrevista concedida na terça-feira à TVI,que “o que houve foi uma reduçãomuito substancial da procura
de crédito”. Superior, garante,à redução verificada na oferta.
Até porque, defendeu António de Sousa, “da parte dos bancos não há nenhum interesse em diminuir o crescimento do crédito”. No entanto, admite
que “há um maior cuidado com a qualidade do crédito”. Fonte do sector explica também que o “arrefecimento” na concessão
de crédito resulta de uma retracção tanto da oferta como da procura. Por um lado, “os bancos são mais exigentes na concessão
de crédito”. Por outro,existe um mercado imobiliário bastante maduro: “Existindo um excesso de fogos, há uma
retracção natural; a procura está emgrandemedida satisfeita”. A mesma fonte acrescenta ainda que existe uma gestão de expectativas
que, nesta altura, retrai a decisão de investimento, ao mesmo tempo que é mais difícil trocar de casa.
Para 2010, é esperada uma realidade idêntica: “A actividade bancária este ano, em termos de crédito, irá, como já aconteceu
no ano passado, ser relativamente reduzida emtermos de crescimento”, referiu o presidente da APB. Uma perspectiva
ratificada no inquérito aos bancos em Janeiro de 2010, onde as instituições inquiridas antecipavam um ligeiro agravamento
das condições de aprovação de empréstimos.
Credito para pagar dividas
Se o contribuinte indicar um bem de valor superior à dívida após avaliação, como uma casa, é
constituído um crédito habitação do montante em excesso a seu favor. Este poderá
ser usado nos 5 anos seguintes,por exemplo, para pagar impostos
e é intransmissível. A sua utilização depende da prévia comunicação, no
prazo de 30 dias, à entidade a quem deva ser efectuado o pagamento.
Ou seja, à Direcção-Geral de IRS ou à Direcção-Geral dos Impostos sobre
o Património conforme queira pagar o IRS ou imposto municipal sobre
transmissões onerosas de imóveis.
Como, no caso do IRS, o prazo de pagamento após receber a nota
de liquidação é também de 30 dias, convém fazer o pedido a partir
do momento em que entrega a declaração e, na simulação, conhece
o valor a pagar.Se entregar, por exemplo, uma antiga jóia de família para dação e
mudar de ideias, pode desistir até 5 dias após a notificação da decisão.
Mas, sempre que desistir, tem de pagar a dívida total, incluindo
despesas com a avaliação.
No caso de ter uma dívida fiscal,veja se pode pagá-la a pronto ou peça
para o fazer em prestações. Se a dívida não for paga, a administração tributária
pode avançar com a penhora de bens,retirar-lhe benefícios fiscais e, para
mais de € 7 500, divulgar o nome do contribuinte na lista de devedores.
A dação em pagamento não é muito habitual em contribuintes particulares,
mas pode ser uma opção, se não quiser ver penhorados alguns bens. Neste caso,
deve preencher um pedido no serviço de finanças da sua área até 30 dias a contar
da notificação da dívida. Descreva os bens que está disposto a entregar (casa,
carro, obra de arte ou mobiliário, por exemplo) e faça uma estimativa do valor.
Se o fisco aceitar, pede uma avaliação e indica quais aceita.
Caso o valor seja superior ao da dívida,cria um credito a favor do contribuinte,
que pode usar para pagar impostos.
